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上海中介公开挂牌买卖农村宅基地 国家明令禁止交易

发布日期:2016-12-10 02:26

上海中介公开挂牌买卖农村宅基地 国家明令禁止交易上海中介公开挂牌买卖农村宅基地 国家明令禁止交易

  “投资宅基地,买一幢郊区别墅,宅前屋后空地还能种菜栽树养鱼,才几十万上百万,不要太划算哦!”国家明令禁止城镇居民购买农村宅基地,可在上海市中心,有的房产中介竟在门店挂出“投资宅基地”的广告;而在一些房产网站上,买卖农村宅基地的信息也是比比皆是。

  在严格限购商品房的当下,农村宅基地买卖之风为何“来势汹汹”?房产中介“兴风作浪”的原因何在?这其中暴露出农村宅基地哪些固有症结?

  投资崇明生态岛宅基地,引人向往

  市民刘先生一直期盼能在乡下买块地皮盖房子,宅前屋后晒晒太阳、种种菜、养养鱼,“自给自足,过桃花源似的闲适生活”。

  前不久,刘先生在家附近的房产中介??“悟空找房”常德路居岛店橱窗内,看到了一则醒目广告,“投资崇明生态岛 宅基地、户口挂靠”,让他眼睛一亮。

  不过,中介称上述宅基地不能到房产交易中心过户,仅与出售农户签一纸协议,至多到村委会办个“见证”,就算“银货两讫”了。这让刘先生多少感到有点不放心。日前,他致电解放热线63523600,袒露狐疑:“中介对我想去村委会了解详情的要求,总搬出一些理由搪塞、阻挠。想想买房子几十万元,假如这样一下出送,毕竟有些吓牢牢。”


  宅基地交易:橱窗广告很招摇

  实地看房,宅基地证一张都没看到

  宋自称在四川工作,且家人马上要和当地人成亲,所以连地带房一起出售后,2623.bifa998.com,就远走它乡。


  网络上:宅基地交易信息泛滥

  除了实体店外,网站上打“宅基地”主意的房产中介也不少。

  在安居客网站上,一自称满家房产北翟路店的郝姓工作人员公开营销位于青浦练塘的宅基地。其页面内容大致为:宅基地属于农民祖宅,房子600平方米,院子至少500平方米。一共300万元。可随自己心意装修、改动。签署合约必须请村委会见证人到场签署,签署合约后去村委会进行登记,户主改为买主。


  村委会:宅基地交易,与村里不搭界

  城镇居民购买上述宅基地,村委会是否给买卖协议“开证明”?工作人员答:村委会会出一个协议,做个见证。她表示,村委会协议书是有法律效应的。不过,她建议买卖双方最好还是到司法所或公证处去,这样更有保证。

  与庙南村村委会相对含糊的说法不同,施先生强调:村里不可能为买卖协议“出证明”。他说,宅基地是不可能变更主人名字的。即便上一辈去世,宅基地证上的主人名也不可能改为子女名字,由其继承。

  施先生补充说,市区过来到该村买宅基地的现在很多。你要向村民购买,这是你们私人之间的事,与村里不搭界的。


  专家观点

  买的卖的都“各怀心思”

  上海社会科学院《上海民生发展报告》主编、上海国际经济交流中心研究员王泠一研究员分析,宅基地乃至农宅交易之所以明汹暗涌,大量系来自“买卖”双方共同作用的结果。

  由于政策规定宅基地只能“一户一宅”,且只能在本村流转,因此不少农民进城定居后,急于将本集体内基本无需求的农村宅地出售变现。自主出售能做到利润最大化。

  从“买”方市场看:打量、心仪农村宅地的不乏各色人等,他们各怀心思,接踵而至。

  其一、商品房价格的不断攀升,超出了许多城镇居民的购买能力,而地铁网络化后的农村宅基地既便利,价格又相对可以接受;还有的城镇居民厌倦都市的拥挤与忙碌,希望在农村购地置屋,以作休闲、养老。

  第二、画家或艺术家等群体,2623.bifa998.com,则希望将农村宅基地改造成创意工作室、创意产业园,还有的投资农村宅基地,希望将其成片开发,打造乡土特色的农庄等休闲旅游产业。

  其三、一些房地产开发商则借“旧村改造”或“新农村建设”等为名,利用农村宅基地,建造所谓的“小产权房”住宅。在满足当地农民的居住需求后,将剩余部分外销。由于不必缴纳土地出让金和各类税费,可牟取超额利润。


  宅基地买卖不受法律保护

  宅基地是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地,除建造住房外,还用于辅助用房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。

  近年来,国务院有关部门多次重申,要加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

  郭韧律师强调,虽然宅基地买卖双方私下交易时,会签订相关协议,有的买方还要求卖方书面承诺不得反悔,一些交易过程还可能得到当地村委会认可;但无论是城镇居民还是跨村村民,如购买了农民宅基地,即便签订合同也属于无效合同,是不受物权法保护的。

  远郊一些基层法院法官表示,随着农村城市化进程的加快,如在动迁过程中,一些曾经“出售”了宅基地以及农宅的农民开始反悔当年的“低价”交易,便希望通过诉讼渠道收回的不在少数。鉴于宅基地证上的户名无法更改,依然系农民卖家,农户一旦反悔诉讼,市民买家是无法拥有先前所“购”宅基地以及农宅的。

  上海沪中律师事务所欧以文律师指出,无论是国家《房地产经纪管理办法》,还是住房城乡建设部等部门今年7月《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》等都明确:中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。

  欧以文律师表示,房产中介公司如公开挂牌交易农村宅基地,显然属于知法犯法,利令智昏,明知故犯,有关部门必须给予处罚。

  宅基地能否“有偿退出”?

  党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,“保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。”就宅基地这一热点话题,当时的国土资源部相关负责人曾明确表示,农村宅基地制度改革方向是进一步扩大权能,赋予农民更多财产权利,而不是指宅基地可以自由买卖。

  为此,王泠一研究员等一些专家建议:要进一步研究农户宅基地的有偿退出机制。

  充分利用城市化区域的基础设施和公共服务配套资源,强化政策激励和约束,引导存量宅基地自愿和有偿退出。要用市场评估和协商的方法,合理界定宅基地的有偿退出价格,以期形成共享双赢的退出机制,2623.bifa998.com。促进农民由分散居住向城镇相对集中转变,提高农民生活质量。

  要进一步研究农村集体建设用地的利用范围和方式。特别是伴随本市2003年以来户籍管理制度改革的逐步深化,从本市农村户籍人口逐步减少的现实出发,在符合国家法律法规的前提下,立足本市社会经济发展和基本农田保护制度改革的客观要求,科学统筹城乡发展,及时研究、调整本市农村集体建设用地的利用范围和方式等问题。合理制定和完善土地利用和城市建设总体规划,并结合实际调整村镇建设规划,将农村存量农村集体建设用地纳入土地供应计划范畴,探索建立“同地、同权、同价”的城乡统一土地市场。